Hubert Haas
Leiter Hausverwaltung
Buena Berlin
Erfahrener Immobilienverwalter in Berlin mit über 20 Jahren Erfahrung.
Lilia Pitz
Leiterin Hausverwaltung
Buena Köln
Erfahrene Immobilienverwalterin in Köln mit über 7 Jahren Erfahrung.
Egal ob zu Beginn oder als letzten Schritt innerhalb eines Mietverhältnisses, die Abnahme bzw. Übergabe einer Wohnung beinhaltet eine Vielzahl an Punkten, welche beachtet werden müssen, um langfristig abgesichert zu sein und einen finanziellen Schaden so gering wie möglich zu halten. Um daher einen bestmöglichen Ablauf zu ermöglichen, finden Sie in diesem Artikel alle wichtigen Informationen, die es zum Thema Wohnungsabnahme und -übergabe zu wissen gibt!
Was ist eine WEG und welche Aufgaben hat sie?
Die Wohnungseigentümergemeinschaft, auch WEG genannt, setzt sich aus allen Eigentümern einer Wohnanlage zusammen und entsteht bereits mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als Ein-Personen-Gemeinschaft. Sie befasst sich mit der Verwaltung und Instandhaltung des gemeinsamen Eigentums, wofür die Miteigentümer sogenanntes Hausgeld und Rücklagen bezahlen.
Die Abkürzung WEG kann sich auch auf das Wohneigentumsgesetz beziehen, das die rechtlichen Grundlagen für die Bewirtschaftung regelt.
Wesentliche Regelungen und die Aufteilung der Immobilie werden in der Teilungserklärung festgelegt. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Reihenhauses innerhalb einer Anlage wird man automatisch Teil der WEG. Diese Gemeinschaft hat die juristische Definition der Gesamtheit aller Wohnungseigentümer einer Anlage. Die Eigentümergemeinschaft kümmert sich um die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums wie Fassade oder Dach. Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum müssen gemeinsam getroffen werden. Es ist wichtig, den Kontext von "WEG" zu verstehen, um Verwechslungen zwischen der Gemeinschaft und dem Gesetz zu vermeiden. Als Miteigentümer trägt man zur Erhaltung und Verwaltung der gesamten Anlage bei.
Zusammenfassung
Die Eigentümergemeinschaft (WEG) besteht aus allen Eigentümern einer Immobilie und ist verantwortlich für die Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums.
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Wann bin ich Teil einer WEG
Durch den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Teils der Wohnanlage werden Käufer automatisch Mitglieder der Gemeinschaft. Dieser Kauf führt dazu, dass ein Eigentümer automatisch zu einem Miteigentümer wird und somit alle zugehörigen Rechte und Pflichten übernimmt. Die Anzahl der Anteile am Gemeinschaftseigentum, die ein Eigentümer erhält, variiert je nach der Größe seiner spezifischen Fläche im Verhältnis zur Gesamtgröße des Objekts.
Über welche Themen entscheidet eine WEG gemeinschaftlich
In der Regel wird für Entscheidungen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Zustimmung der Mehrheit oder sogar aller Mitglieder der WEG benötigt. Themen welche dabei eine Rolle spielen sind unter anderem:
Wirtschaftsplan für das kommende Jahr
Jahresabschlussrechnung des letzten Jahres
Bestellung des Verwaltungsbeirats
Änderung der Hausordnung
Bauliche Veränderungen und notwendige Sanierungsmaßnahmen, darunter Fallen: Tiefgaragenstellplätze, Heizsysteme, Treppenhäuser zur gemeinschaftlichen Nutzung, Fenster und die Außenseiten der Wohnungseingangstüren, Aufzüge, Versorgungsleitungen (für Strom, Wasser, Gas) im Gemeinschaftseigentum, Kellerbereich, Dachflächen, Deckenkonstruktionen, und Gebäudefassaden
Kostenaufteilung der WEG: Wer zahlt Hausgeld?
Das Hausgeld ist eine monatliche Abgabe, die von den Eigentümern einer Immobilie geleistet wird. Diese Zahlung ist für die Deckung der allgemeinen Betriebskosten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bestimmt. Somit tragen die Eigentümer gemeinsam die Kosten für die Instandhaltung und Pflege des gemeinschaftlichen Eigentums. Die notwendigen Mittel für diese Ausgaben werden durch die verpflichtende monatliche Zahlung in die Erhaltungsrücklage gesichert. Ein Teil der zu zahlenden Beiträge können allerdings vom Eigentümer auf den Mieter umgelegt werden.
Zusammenfassung
Das Hausgeld ist eine monatliche Abgabe, die von den Eigentümern einer Immobilie geleistet wird. Ein Teil der zu zahlenden Beiträge kann allerdings vom Eigentümer auf den Mieter umgelegt werden.
Was ist eine Eigentümerversammlung?
Die Eigentümerversammlung einer WEG ist ein wesentliches Treffen, das dem Informationsaustausch der Beschlussfassung innerhalb der Eigentümergemeinschaft dient. Organisiert wird diese Zusammenkunft mindestens einmal pro Jahr durch die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und spielt eine Schlüsselrolle bei der Diskussion und Entscheidung wichtiger Angelegenheiten. Die Entscheidungen werden üblicherweise mit Mehrheit getroffen, wobei jedem Eigentümer ein Stimmrecht zusteht. Für die Durchführung eines Projektes ist demnach eine Mehrheit von 50 % notwendig, wobei seit der Reform des WEG im Jahr 2020 die Anzahl der anwesenden Stimmberechtigten entscheidend ist.
Alle Eigentümer werden zu der Versammlung eingeladen, und falls jemand nicht teilnehmen kann, ist es möglich, durch eine Vollmacht das Stimmrecht weiterhin einfließen zu lassen. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) legt die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Durchführung der Versammlung fest.
Zusammenfassung
Die jährlich mindestens einmal abgehaltene Eigentümerversammlung zielt darauf ab, die Eigentümergemeinschaft zu informieren, den Austausch untereinander zu fördern und gemeinsame Entscheidungen zu treffen.
Wer vertritt die WEG?
Im Grunde wird die WEG durch die Entscheidungen der Mehrheit innerhalb der Gemeinschaft repräsentiert. In der alltäglichen Praxis übernimmt allerdings meist die WEG-Verwaltung diese Rolle oder, im Falle einer Selbstverwaltung, ein ernannter Beirat diese Verantwortung. Diese Person bzw. Verwaltung dient als zentraler Ansprechpartner für die Eigentümer sowie für externe Anbieter wie Lieferanten, Banken und Handwerker und vertritt die Interessen der WEG nach außen.
Klassische Aufgaben einer Verwaltung sind dabei:
Das Einberufen sowie die Leitung der Eigentümerversammlungen
Die Durchführung und Umsetzung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung
Das Einziehen des Hausgeld von den Eigentümern
Die Führung der Finanzbücher für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Die Koordination täglicher Aufgaben der WEG (z.B. Austausch von Glühbirnen, Koordination der Reinigung des Gemeinschaftseigentums oder die Beauftragung von kleineren Reparaturen)
Die Verwaltung der Rücklagen für Instandhaltung
Die jährliche Erstellung des Haushaltsplans und der Jahresendabrechnung
Die Umsetzung der Hausordnung
Rechte und Pflichten innerhalb einer WEG (+Teilungserklärung)
Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung
Grundlage für jede Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind die Teilungserklärung sowie das Wohneigentumsgesetz. Die Teilungserklärung beziehungsweise Gemeinschaftsordnung ermöglicht es der Eigentümergemeinschaft, fundamentale Bestimmungen bezüglich der Aufteilung des Eigentums unter den Miteigentümern sowie deren Rechte und Pflichten zu definieren. Zudem wird durch die Teilungserklärung die Aufteilung der Kosten für die Gemeinschaftseinrichtungen festgelegt.
Die Teilungserklärung wird ins Grundbuch eingetragen. Falls die Eigentümergemeinschaft Änderungen beschließt, müssen diese Änderungen von einem Notar beglaubigt und anschließend dem Grundbuch hinzugefügt werden.
Im Rahmen der Erklärung legt die sogenannte Gemeinschaftsordnung (GemO) die gegenseitigen Rechte und Pflichten der Miteigentümer fest. In dieser können auch spezifische Vorschriften verankert werden, die von den standardmäßigen gesetzlichen Bestimmungen der WEG abweichen.
Mögliche Bestandteile sind zum unteranderem:
Auflagen zu gewerblichen Tätigkeiten im Gebäude
Nutzung des Gartens
Bestimmungen zur Haltung von Tieren
Richtlinien bezüglich Musik und Geräuschpegel
Festlegung und Bestimmungen zum Sondereigentum
Es ist allerdings nicht zwingend erforderlich, Änderungen an der Gemeinschafts- oder Hausordnung im Grundbuch einzutragen.
Rechte und Pflichten des Eigentümer innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft
Rechte als Teil der WEG:
Uneingeschränktes Nutzungsrecht in der eigenen Wohnung (als Wohnraum)
Recht zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums
Verkauf der Wohnung mit Zustimmung der Verwaltung
Recht auf die Einberufung einer außerordentlichen Versammlung der Wohnungseigentümer (durch die Verwaltung)
Pflichten als Teil der WEG:
Zahlung des Hausgeldes
Zahlung des Instandhaltungsanteils
Zahlung von Sonderumlagen
Angemessener Umgang mit dem Gemeinschaftseigentum
Gewährung des Zutritts zum Sondereigentum bei nötigen Sanierungen
Die Teilungserklärung und das Wohneigentumsgesetz dienen als Grundlage für jede Wohnungseigentümergemeinschaft, um wichtige Regelungen wie die Aufteilung des Eigentums und die Kosten für Gemeinschaftseinrichtungen festzulegen.
Zusammenfassung
Die Teilungserklärung und das Wohneigentumsgesetz dienen als Grundlage für jede Wohnungseigentümergemeinschaft, um wichtige Regelungen wie die Aufteilung des Eigentums und die Kosten für Gemeinschaftseinrichtungen festzulegen.
Verkauf einer Eigentumswohnung innerhalb einer WEG
Zusammenfassung
Das Gesetz über Wohneigentum verlangt die Zustimmung der Hausverwaltung zur Übertragung des Eigentums an einen neuen Besitzer, um die finanzielle Sicherheit innerhalb der Eigentümergemeinschaft zu gewährleisten.
Was sind Sondereigentum, Teileigentum und Gemeinschaftseigentum
Sondereigentum ist das abgesonderte und abgeschlossene Alleineigentum an einer Wohnung. Teileigentum ist dagegen das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes. Der Unterschied liegt also bei der Zweckbestimmung. Grundsätzlich ist der Begriff des Teileigentums allerdings einfach ein Unterbegriff innerhalb des Sondereigentums.
Sondereigentum umfasst alle Räumlichkeiten innerhalb der eigenen vier Wände und die dazugehörigen Bauelemente, die modifiziert, entfernt oder hinzugefügt werden können. Beispiele hierfür sind Fußböden, Wandverkleidungen, Einbauküchen, Sanitäranlagen oder Zimmertüren. Zum Gemeinschaftseigentum gehören unter anderem Bereiche wie Treppenhäuser, Aufzüge, Hauptversorgungsleitungen, Wohnungseingangstüren, Fenster und das Dach.
Eine genaue Definition dessen, was zum Sonder- und was zum Gemeinschaftseigentum gehört, kann finanziell große Auswirkungen haben. Heizungsrohre können beispielsweise als Sondereigentum eingestuft werden, wenn sie ausschließlich eine Wohnung mit Wärme versorgen. Sie können aber auch dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden. Sobald eine andere Wohnung die gleichen Rohrleitungen nutzt, gelten sie zwingend als Gemeinschaftseigentum und dürfen nicht als Sondereigentum behandelt werden.
Was tut ein Verwaltungsbeirat?
Der WEG-Verwaltungsbeirat dient als Bindeglied zwischen den Eigentümern und der Verwaltung, wobei die genauen Aufgaben variieren können. Üblicherweise fungieren die Beiratsmitglieder als Unterstützung und Kontrolle (Überprüfung der Jahresabrechnung) der Hausverwaltung. Darüber hinaus hat der Beirat die Befugnis, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn die Verwaltung dies ablehnt oder nicht vorhanden ist, allerdings muss dafür ein triftiger Grund vorliegen oder es muss sich um eine reguläre Versammlung handeln.
Der WEG-Verwaltungsbeirat dient als Bindeglied zwischen den Miteigentümern und der Verwaltung und unterstützt und überwacht die Hausverwaltung. Er besitzt keine Entscheidungsgewalt, ist jedoch berechtigt, Empfehlungen zu geben.
Zu den Hauptaufgaben des Verwaltungsbeirats zählen die Überprüfung der Jahresabrechnung und die Kontrolle der Verteilungsschlüssel. Des Weiteren hat der Beirat die Möglichkeit, die Einberufung von Eigentümerversammlungen zu veranlassen, wenn die Verwaltung es ablehnt oder nicht vorhanden ist.
Die Mitglieder des Verwaltungsbeirats tragen keine Verantwortung für die korrekte Verwaltung und besitzen keine besonderen Rechte im Vergleich zu anderen Eigentümern. Sie sind beispielsweise nicht befugt, Verwalter eigenständig zu ernennen oder zu entlassen.
Ein Verwaltungsbeirat kann aus beliebig vielen Mitgliedern gebildet werden. Wobei nur Eigentümer in den Beirat gewählt werden dürfen. Eine feste Amtszeit für die Mitglieder des Beirats ist nicht festgelegt, kann aber in der Hausordnung spezifiziert werden.
Die Arbeit im Verwaltungsbeirat wird normalerweise ehrenamtlich und ohne Bezahlung verrichtet. Jedoch ist es möglich, dass Beiratsmitglieder eine Kostenerstattung erhalten und in größeren Eigentümergemeinschaften sogar eine Entlohnung bekommen können.
Zusammenfassung
Der WEG-Verwaltungsbeirat dient als Vermittler zwischen den Eigentümern und der Verwaltung, wobei die genauen Aufgaben variieren können.
Was sind die häufigsten Probleme in einer Eigentümergemeinschaft?
In Wohnungseigentümergemeinschaften treten oft Meinungsverschiedenheiten auf. Vor allem bezüglich der Notwendigkeit und des Ausmaßes von Instand- und Sanierungsarbeiten entstehen häufig Unstimmigkeiten zwischen den selbstnutzenden Eigentümern und den Kapitalanlegern. Während die selbstnutzenden Eigentümer beispielsweise großen Wert auf ein saniertes Treppenhaus legen und bereit sind, dafür zu bezahlen, sehen viele Kapitalanleger die Sanierung als nicht notwendig an.
Wenn die zurückgelegte Erhaltungsrücklage für eine umfassende Sanierung nicht ausreicht, kann das zu weiteren Schwierigkeiten führen. Für komplexe Vorhaben könnte der Verwalter gezwungen sein, von jedem Mitglied der Eigentümergemeinschaft eine zusätzliche Umlage zu verlangen. Falls ein Mitglied der Gemeinschaft den geforderten Betrag nicht leisten kann, gestaltet sich die Situation problematisch.
Im Zweifelsfall ist es ratsam, sich an einen Rechtsanwalt oder eine Rechtsanwältin zu wenden, die auf das Recht der Eigentümergemeinschaften spezialisiert ist.
Ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft versichert
Für Eigentümergemeinschaften existieren bestimmte vorgeschriebene Versicherungen. Normalerweise müssen Sie diese nicht einzeln abschließen, da Sie durch Ihre regelmäßigen Wohngeldzahlungen automatisch daran teilhaben, vorausgesetzt die Verwaltung funktioniert einwandfrei. Dazu zählen die Folgenden:
Wohngebäudeversicherung
Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
Zudem besteht die Möglichkeit als WEG weitere Versicherungen abzuschließen, wie:
Vermögensschaden Haftpflichtversicherung für Verwaltungsbeiräte
Rechtsschutzversicherung: WEGs sind oft in juristische Auseinandersetzungen involviert, sei es bei Mängelbeseitigungen, der Übernahme von Kosten oder Forderungen gegen frühere Mitglieder der Gemeinschaft. Eine Rechtsschutzversicherung übernimmt in solchen Fällen die entstehenden Kosten.
Glas- und Elektronikversicherung: Sinnvoll, bei bestehen großer Fensterfronten oder komplexen technischen Einrichtungen wie Aufzügen oder umfangreichen Klimaanlagen innerhalb der Wohnanlage.
Diese sind allerdings nicht verpflichtend, weshalb es als Eigentümer zu empfehlen ist, aufzupassen, welche Versicherungen innerhalb der WEG für die Immobilie abgeschlossen wurden.
Zusammenfassung
Für Wohnungseigentümergemeinschaften sind Wohngebäudeversicherungen und Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung vorgeschrieben, mit der Möglichkeit, zusätzliche Absicherungen wie Rechtsschutz-, Glas- oder Elektronikversicherung hinzuzufügen, abhängig von den Bedürfnissen und Risiken der Gemeinschaft.
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