Hubert Haas
Leiter Hausverwaltung
Buena Berlin
Erfahrener Immobilienverwalter in Berlin mit über 20 Jahren Erfahrung.
Lilia Pitz
Leiterin Hausverwaltung
Buena Köln
Erfahrene Immobilienverwalterin in Köln mit über 7 Jahren Erfahrung.
Die Hausordnung stellt einen zentralen Satz von Regeln dar, die in jedem Mehrfamilienhaus und Gewerbegebäude zu finden sind, unabhängig davon, ob es sich um Eigentums- oder Mietwohnungen handelt. Ihr Ziel ist es, das Miteinander im Haus und den Umgang mit dem Gebäude zu regeln. Um einen umfangreichen Überblick über alle nötigen Informationen der Hausordnung zu erhalten, werden wir in diesem Artikel daher genauer auf alle wichtigen Fragen eingehen.
Was beinhaltet die Hausordnung?
Die Hausordnung dient dazu, die Anforderungen und Bedürfnisse der Bewohner aufeinander abzustimmen und ein harmonisches Zusammenleben innerhalb der Hausgemeinschaft zu fördern. Der genaue Inhalt einer Hausordnung kann variieren, da er spezifisch auf die jeweilige Wohngemeinschaft zugeschnitten ist.
Es muss jedoch darauf geachtet werden, dass die in der Hausordnung festgelegten Bestimmungen nicht gegen gesetzliche Vorgaben oder die im Mietvertrag der Wohnung festgeschriebenen Rechte verstoßen.
Sinnvollerweise sollte ein Vermieter jedoch folgende Punkte abdecken:
Ruhezeiten: Es ist besonders wichtig, diesen Aspekt zu berücksichtigen, falls eine Abweichung von den gesetzlich festgelegten Ruhezeiten beabsichtigt ist.
Haustierhaltung: Obwohl es kein allgemeines Verbot für Haustiere gibt, lässt sich die Haltung bestimmter Tiere in einer Mietwohnung einschränken.
Sicherheit im Haus: Es sollte geklärt werden, ob und zu welchen Zeiten die Haustür verriegelt wird und welche Objekte im Gemeinschaftsraum aufbewahrt werden dürfen.
Hausreinigung: Um sicherzustellen, dass der Gemeinschaftsbereich sauber bleibt, sollte entweder ein Reinigungsplan erstellt oder die Beauftragung einer Reinigungskraft festgelegt werden.
Räumdienst: Da es die Pflicht jedes Hauseigentümers ist, den Gehweg vor seinem Anwesen freizuhalten, sollte geregelt werden, welcher Eigentümer zu welchem Zeitpunkt für diese Aufgabe zuständig ist.
Müll: Es muss deutlich festgelegt werden, wie Abfall zu trennen ist und ob es untersagt ist, Müll vor der Wohnungstür zu lagern.
Rauchen: Hier sollte geklärt werden, ob Rauchen in Gemeinschaftsbereichen gestattet oder untersagt ist. Falls Rauchen erlaubt ist, sollte zusätzlich festgelegt werden, in welchen spezifischen Bereichen das Rauchen erlaubt wird.
Grillen: Es sollte ebenfalls geklärt werden, ob und zu welchen Zeiten das Grillen erlaubt ist, welche Arten verwendet werden dürfen und an welchen Plätzen das Grillen gestattet ist.
Parken: Dies betrifft nicht nur Parkplätze oder Garagen für Autos, Roller und Motorräder, sondern auch Stellflächen für Fahrräder und Kinderwagen.
Optische Gestaltung des Hauses: Sollte es in der Hausordnung Gestaltungsregeln oder Vorschriften für die Balkone geben, sollten dafür genaue vorgaben vermerkt werden
Gartenarbeiten: Bei möglichen Grünflächen, welche zur Immobilie gehören, sollte klar kommuniziert werden, ob und wer die Pflege dafür übernimmt und ob eine Dienstleistungsfirma mit hinzugezogen wird.
Nutzung von Gemeinschaftsräumen: Hier sollte klar geregelt werden, wann die Mieter Räume wie z. B. die Waschküche nutzen dürfen.
Nutzung von Treppenhaus und Kellerflur: Um überfüllte Wege zu vermeiden, sollte ebenfalls bestimmt werden, an welchen Orten Kinderwagen abgestellt und ob sowie welche Pflanzen aufgestellt werden dürfen.
Hubert Haas
Buena Hausverwalter
Zusammenfassung
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Was darf nicht in die Hausordnung?
Hausordnungen sollten keine Bestimmungen umfassen, die den geltenden Gesetzen widersprechen oder rechtliche Standards begrenzen. Sie können auch nicht alles regeln oder untersagen, was Vermieter bevorzugen würden. Eine grundlegende Regel ist, dass die Rechte der Mieter durch die Hausordnung nicht beschnitten werden dürfen. Bestandteile der Hausordnung, die dies zu tun versuchen, sind rechtswidrig. Daher ist es absolut nicht zulässig in einer Hausordnung:
Die Installation eines Trockners oder einer Waschmaschine in der eigenen Wohnung zu verbieten
Das Verbot des Duschens oder Badens nach 22 Uhr festzulegen
Eine bestimmte Marke von Reinigungsmitteln für die Säuberung des Flurs vorzuschreiben
Übernachtungsgäste oder jegliche Besuche zu untersagen oder zeitlich einzuschränken
Generelles Verbot für Kinder, zu rennen und Ball zu spielen sowie Lärmbelästigung durch Kinder; Ausnahme bilden Bereiche, die Verletzungsgefahren bergen
Die Benutzung von Waschmaschinen und Staubsaugern nur zu bestimmten Zeiten oder an festgelegten Tagen zu erlauben
Der Hausverwaltung und dem Vermieter stets Zugang zur gemieteten Wohnung zu ermöglichen
Jegliches Musizieren komplett zu untersagen
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Wo steht eine verpflichtende Hausordnung?
Die Platzierung einer Hausordnung hängt davon ab, ob in einem Wohnkomplex nur Eigentümer oder auch Mieter leben. Beschlossen wird die Hausordnung in einer Eigentümerversammlung, woraufhin sie Teil der Beschluss-Sammlung wird und somit für Eigentümer verbindlich ist. Allerdings ergibt sich aus dem Beschluss allein keine Verbindlichkeit für die Mieter. Entscheidend für die Verpflichtung des Mieters ist, wie und wo die Hausordnung zugänglich gemacht wird – ob sie beispielsweise im Eingangsbereich eines Mehrfamilienhauses aushängt oder Bestandteil des Mietvertrags ist.
Eine im Treppenhaus ausgehängte Hausordnung darf den Mieter nicht zu Leistungen über seine vertraglichen oder gesetzlichen Pflichten hinaus verpflichten. Solche Regelungen beziehen sich üblicherweise auf Ruhezeiten oder das Abschließen der Haustüre.
Sollte ein Vermieter wünschen, dass der Mieter zusätzliche Aufgaben übernimmt, müssen diese klar im Mietvertrag aufgeführt oder die Hausordnung in diesen integriert sein. Ohne eine solche Vereinbarung im Mietvertrag ist ein Mieter beispielsweise nicht dazu verpflichtet, das Treppenhaus zu reinigen oder die Hecken im gemeinschaftlichen Garten zu schneiden. Gleiches gilt für das Schneeräumen, das Streuen bei Glatteis und spezielle Vorschriften zum Grillen auf dem Balkon oder der Terrasse – auch diese müssen im Mietvertrag festgehalten sein.
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Wer erstellt die Hausordnung?
Das WEG-Gesetz bietet keine klare Vorgabe zu diesem Thema. Diese Lücke im Gesetz eröffnet den Wohnungseigentümern daher verschiedene Wege, eine Hausordnung zu erstellen:
Die gängigste Vorgehensweise besteht darin, durch einen Mehrheitsentscheid während einer Eigentümerversammlung eine Hausordnung zu erstellen (Änderung per Mehrheitsbeschluss möglich).
Wohnungseigentümer, die den ersten Weg als zu kompliziert empfinden, haben die Option, das Erstellen der Hausordnung an den Verwalter zu delegieren. In diesem Fall muss die WEG-Versammlung die erstellte Hausordnung lediglich per Beschlussfassung annehmen (Änderung per Mehrheitsbeschluss möglich).
Es ist auch möglich, dass die Hausordnung als Bestandteil in die Teilungserklärung einbezogen wird.
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Die Einhaltung der Hausordnung
Die Verantwortung für die Einhaltung der Hausordnung innerhalb einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG) liegt beim Hausverwalter. Eigentümer und Mieter können sich jederzeit an ihn wenden, sollten sie Regelverstöße feststellen. Zudem ist er dazu verpflichtet, schriftliche Beschwerden über Verstöße zu akzeptieren.
Hubert Haas
Buena Hausverwalter
Hausordnung im Mietvertrag erforderlich?
Es ist nicht unbedingt erforderlich, dass ein Mietvertrag eine Hausordnung umfasst. Sollte der Vermieter jedoch wünschen, dem Mieter spezifische Verpflichtungen wie die Pflege von Grünflächen oder die Räumung des Gehweges zu übertragen, muss dies durch eine individuell im Mietvertrag festgelegte Hausordnung geschehen.
Die Hausordnung ändern
Ein Vermieter kann die im Hausflur ausgehängte Hausordnung zu jedem Zeitpunkt anpassen. Sollte die Hausordnung allerdings zum Mietvertrag gehören, kann der Eigentümer der Wohnung oder des Hauses nicht eigenständig Änderungen vornehmen. In solchen Fällen ist es erforderlich, dass er auch die Zustimmung seiner Mieter bzw. der WEG einholt.
Was passiert bei Verstoß gegen die Hausordnung
Wenn ein Mieter wiederholt die Regeln der Hausordnung missachtet, hat der Vermieter das Recht, eine Abmahnung wegen dieses Verhaltens auszusprechen. Ein typisches Beispiel wäre die erhebliche Störung der Nachtruhe, etwa durch das laute Abspielen von Musik in der Nacht. Durch eine Abmahnung wegen Lärmbelästigung kann der Vermieter den Mieter nicht nur warnen, sondern ihn auch auffordern, solches Verhalten in Zukunft zu unterlassen. Sollte der Mieter sein Verhalten nicht ändern, könnte ihm daraufhin die Kündigung des Mietverhältnisses drohen.
Wichtig: Wenn jemand beschuldigt wird, die Regeln der Hausordnung missachtet zu haben und man eine Verwarnung gegenüber einem Mitbewohner oder Mieter verlangt oder ausspricht, ist es essentiell, Beweise für diese Vorwürfe vorlegen zu können. Dies ist besonders wichtig bei Ruhestörungen, da diese schwer zu belegen sind. Ausgeschlossen von einer möglichen Ruhestörung sind allerdings alltägliche Wohngeräusche.
Mieter, die sich durch wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung in ihrer Lebensqualität beeinträchtigt fühlen, haben die Möglichkeit, die Miete zu reduzieren oder sogar Schadensersatz vom Vermieter zu verlangen. Vermieter sind daher verpflichtet, sich bei der Hausverwaltung für die Wahrung der Rechte der Mieter einzusetzen. Sollte der Vermieter dieser Pflicht nicht nachkommen, kann dies finanzielle Einbußen für ihn bedeuten. Zudem besteht unter Umständen das Recht auf eine außerordentliche Kündigung, falls die Beeinträchtigungen und Störungen durch andere Bewohner, die sich nicht an die Hausordnung halten, erheblich sind. Allerdings muss dies jeweils individuell geprüft werden.
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Sonderfall: Vermieter:in und Mietende unter einem Dach
Wenn in einem Mehrfamilienhaus die Wohnungen verschiedenen Besitzern gehören, wird der Inhalt der Hausordnung von der Eigentümergemeinschaft bestimmt, üblicherweise während der Eigentümerversammlung. Die festgelegte Hausordnung gilt für alle Bewohner des Hauses, unabhängig davon, ob sie Eigentümer oder Mieter sind. Ein Wohnungseigentümer hat jedoch eher die Chance, gemeinsam mit anderen Besitzern die Hausordnung zu ändern, um sie besser an seine Bedürfnisse anzupassen.
Allerdings hat der Eigentümer das Problem, dass die Hausordnung einer WEG nicht automatisch für den Mieter gilt. Wenn der Mieter gegen die Regeln verstößt, ist der Eigentümer der Wohnung verantwortlich. Deshalb sollte jeder, der eine Wohnung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft vermietet, sicherstellen, dass die Hausordnung ein fester Bestandteil des Mietvertrags wird. Als Eigentümer kann man nicht vorhersehen, ob es zu Änderungen in der Hausordnung der Gemeinschaft kommt. Daher ist es ratsam, im Mietvertrag eine Klausel vorzusehen, die mögliche Anpassungen der Hausordnung berücksichtigt.
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