Hubert Haas
Leiter Hausverwaltung
Buena Berlin
Erfahrener Immobilienverwalter in Berlin mit über 20 Jahren Erfahrung.
Lilia Pitz
Leiterin Hausverwaltung
Buena Köln
Erfahrene Immobilienverwalterin in Köln mit über 7 Jahren Erfahrung.
Was ist Hausgeld (und wie wird es berechnet)?
Das Hausgeld ist eine monatliche Zahlung, die von Immobilieneigentümern geleistet werden muss. Es dient dazu, die laufenden Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu decken. Als Besitzer einer Eigentumswohnung werden Sie also gleichzeitig Teilhaber von gemeinsam genutzten Bereichen, Einrichtungen und Räumen in einem Mehrfamilienhaus. Für die Instandhaltung, Verwaltung und Pflege dieser Gemeinschaftsbereiche entstehen Kosten. Diese laufenden Ausgaben werden durch die monatlich zu zahlende und verpflichtende Instandhaltungsrücklage (auch Erhaltungsrücklage) abgedeckt.
Zusammenfassung
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Welche Kosten sind im Hausgeld enthalten?
Die Kosten, die im Hausgeld enthalten sind, können in drei Kategorien aufgeteilt werden:
Die Betriebskosten:
Diese beinhalten alle laufenden Kosten, die für die Verwaltung der WEG notwendig sind. Dies schließt Kosten für Reinigung, Hausmeister, Abfallentsorgung, Versicherung des Gebäudes, Wartung von Aufzügen sowie allgemeine Versorgung (Strom, Wasser, Abwasser), aber auch Reparaturen, Kontogebühren und Verwaltergebühren ein. In der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind sämtliche weiteren Ausgaben aufgelistet.
Erhaltungsrücklagen (frühere Instandhaltungsreserve):
Um größere Instandhaltungsarbeiten wie die Installation neuer Heizungsanlagen zu finanzieren, muss die Eigentümergemeinschaft gemäß gesetzlicher Vorgaben eine Instandhaltungsrücklage bilden. Auf diese Weise stehen ausreichend finanzielle Mittel für zukünftige Investitionen oder Reparaturen zur Verfügung.
Verwaltungskosten:
Die Verwaltungskosten der WEG umfassen verschiedene Ausgaben wie die Erstellung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung, Entschädigungen für den Verwaltungsbeirat und die Organisation von Eigentümerversammlungen.
Zusammenfassung
Wer erhält die Hausgelder?
Die Eigentümer zahlen monatlich das Hausgeld an die Hausverwaltung oder die WEG-Verwaltung. Jährlich gleicht die Hausverwaltung die Einnahmen mit den Ausgaben ab und verwaltet das Geld treuhänderisch. Dadurch trägt die Verwaltung die Verantwortung für alle Kosten und muss auf Nachfrage eine ordnungsgemäße Buchführung vorweisen können.
Wann und wie viel muss jeder Eigentümer Hausgeld zahlen?
Zunächst einmal kann gesagt werden, dass das Hausgeld für eine Eigentumswohnung in der Regel etwa 20 bis 30 % höher ist als die Nebenkosten für eine vergleichbare Mietwohnung. Es ist jedoch schwierig, konkrete Zahlen zu nennen, da die Höhe des Hausgelds von verschiedenen Faktoren wie Alter, Zustand, Größe und Ausstattung des Gebäudes abhängt. Zum Beispiel können Aufzüge, Grünanlagen und Tiefgaragen die laufenden Kosten erhöhen, während eine ältere Gebäudesubstanz in der Regel höhere Instandhaltungsrücklagen erfordert.
Die Verwaltung der WEG erstellt anhand der vergangenen Jahre einen Wirtschaftsplan und berechnet daraus das monatlich zu zahlende Hausgeld, basierend auf den Einnahmen, Ausgaben und den geplanten Kosten. Normalerweise wird das Hausgeld monatlich bezahlt. Gemäß § 28 WEG können die Eigentümer jedoch festlegen, wann Zahlungen fällig sind. Am Ende eines Geschäftsjahres können je nach Wirtschaftsplan anteilige Nachzahlungen oder Rückzahlungen anfallen. Zusätzlich können während eines Geschäftsjahres Sonderumlagen erforderlich sein, wenn der Verwalter feststellt, dass das festgelegte Hausgeld nicht ausreicht, um alle Kosten zu decken.
Nicht alle Eigentümer zahlen monatlich denselben Betrag an Hausgeld. Die WEG-Kosten werden unter den Miteigentümern aufgeteilt. Um die Verteilung gerecht zu gestalten, kommen Verteilerschlüssel zum Einsatz. Meistens wird der Miteigentumsanteil (MEA) als Schlüssel verwendet. Der MEA wird als rechnerischer Bruchteil angegeben. Eine Wohnung mit einem MEA von 250/10.000 hat einen 2,5 % Anteil am Gemeinschaftseigentum und trägt entsprechend 2,5 % der WEG-Kosten. Es können allerdings auch andere Schlüssel (pro Wohneinheit, Wohnfläche in Quadratmetern, Anzahl der Haushaltsmitglieder) in der Teilungserklärung festgelegt werden. Eine Ausnahme besteht bei gemeinsamen Heizungsanlagen: Hier werden die Heizkosten gemäß der Heizkostenverordnung abgerechnet.
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Können Eigentümer Hausgeld auf Mieter umlegen?
Die Übertragung der Nebenkosten auf den Mieter ist grundsätzlich möglich. Allerdings können nur die Kosten, welche als Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung gelten, dem Mieter in Rechnung gestellt werden. Die Betriebskostenverordnung umfasst eine Aufzählung von 17 Punkten mit Kosten, welche dem Mieter berechnet werden können.
Umlagefähige Posten auf Mieter sind zum Beispiel:
Reinigung und Pflege
Wasser und Abwasser
Hausmeistervergütung
Hausstrom
Heizkosten inklusive Warmwasser
Versicherungskosten
Kosten für geteilte Anlagen und Räume (z. B. Aufzug, Waschküche, Trockenräume, Kabelanschluss etc.)
Einige Kosten können jedoch nicht auf den Mieter übertragen werden. Der Eigentümer muss diese selbst tragen, darunter fallen unter anderem:
Instandhaltungskosten und Reparaturen
Erhaltungsrücklage
Verwaltungskosten der WEG
Eine wichtiger Aspekt bei der Umlage auf Mieter ist, dass dies in Form einer Nebenkostenabrechnung geschehen muss. Dafür ist es wichtig, dass die Weitergabe dieser Ausgaben bereits im Mietvertrag vereinbart ist. Wenn der Aufteilungsschlüssel nicht festgelegt wird, gilt in vermieteten Eigentumswohnungen derselbe Verteilungsschlüssel, der auch von der GdWE verwendet wird.
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