Hubert Haas
Leiter Hausverwaltung
Buena Berlin
Erfahrener Immobilienverwalter in Berlin mit über 20 Jahren Erfahrung.
Lilia Pitz
Leiterin Hausverwaltung
Buena Köln
Erfahrene Immobilienverwalterin in Köln mit über 7 Jahren Erfahrung.
Der Mietvertrag stellt das zentrale Dokument dar, wenn es um die Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses geht. Er bestimmt die Konditionen wie Objekt, Mietdauer und Preis, die zwischen Vermieter und Mieter vereinbart werden, und legt zugleich die jeweiligen Rechte und Pflichten fest.
Obwohl es möglich ist, einen Mietvertrag mündlich zu vereinbaren, sollten Vermieter niemals auf eine schriftliche Formulierung verzichten. Denn im Mietvertrag definiert der Eigentümer alle wesentlichen Konditionen des Mietverhältnisses. Zwar existieren keine gesetzlichen Anforderungen für die schriftliche Form des Mietvertrags, doch das Mietrecht setzt klare Richtlinien für die Gestaltung der Vermietung.
Um sicherzustellen, dass beide Parteien des Mietverhältnisses im Mietvertrag ausreichend geschützt sind, ist ein rechtssicheres Dokument erforderlich. In diesem Artikel finden Sie daher nützliche Ratschläge, eine detaillierte Checkliste für einen mieterfreundlichen Mietvertrag sowie ein Musterbeispiel für einen Mietvertrag.
Zusammenfassung
Der Mietvertrag ist das essenzielle Dokument bei der Vermietung von Immobilien, das die Konditionen und die Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter festlegt.
Die wichtigsten Inhalte eines Mietvertrages
Um einen rechtssicheren Mietvertrag zu erstellen, ist es notwendig, gewisse Inhalte einzubringen. Dazu gehören:
Die Vertragsparteien:
Es ist notwendig, alle erforderlichen Informationen zu Vermieter und Mieter der Immobilie anzugeben. Jede volljährige Person, die in die Wohnung einzieht, sollte als Mieter aufgeführt werden.
Der Mietgegenstand:
Bei der Bereitstellung von Wohneigentum ist es wichtig, die Wohnung präzise und mit allen Details zu beschreiben. Dazu gehören die Angabe der Adresse, die Anzahl der Zimmer, die Größe in Quadratmetern und mögliche Extras wie z.B. ein Keller oder Parkplätze.
Mietbeginn:
Es sollte klar definiert werden, ab wann die Mieter das Recht dazu haben, die Immobilie zu beziehen.
Mietvereinbarungen:
Der Mietvertrag sollte klar die Art der Mietzahlung aufführen, sei es eine Kaltmiete mit einer Vorauszahlung für Betriebskosten oder eine Teilinklusivmiete, die bestimmte Betriebskosten schon beinhaltet. Zukünftige Mietsteigerungen sollten ebenfalls festgehalten werden, sofern diese schon bekannt sind. Von der Festlegung einer Warmmiete wird jedoch wegen der damit verbundenen hohen Risiken abgeraten.
Kaution:
Ein Vermieter kann eine Kaution bis zu drei Monatskaltmieten für finanzielle Sicherheit fordern. Diese Kautionssumme sollte im Mietvertrag vermerkt sein.
Betriebskosten:
Alle Betriebskosten (gemäß der Betriebskostenverordnung) für das Objekt kann der Vermieter auf die Mietenden umlegen. Dafür gibt es mehrere gängige Verfahren und Umlageschlüssel, die im Vertrag festgelegt sein sollten.
Kündigungsverzichtsvereinbarung:
Durch eine geeignete Vereinbarung können sowohl Mieter als auch Vermieter für einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten. Dies wird üblicherweise durch entsprechende Klauseln in den Vertragsunterlagen ermöglicht.
Zulässiger Gebrauch der Wohnung:
Im Mietvertrag sind spezifische Bestimmungen zum erlaubten Gebrauch der Wohnung festgelegt. Beispielsweise kann darin die Nutzung der Räumlichkeiten zu gewerblichen Zwecken verboten sein.
Hausordnung:
Die Hausordnung, die das Miteinander im Haus regelt, ist für alle Bewohnenden bindend. Ihre Gültigkeit erlangt sie durch die Aufnahme in den Mietvertrag. Es wird daher empfohlen, sie als Anlage dem Vertrag hinzuzufügen.
Kleinreparaturen:
Es ist wichtig, die bestehende Klausel für Kleinreparaturen unverändert zu lassen, um ihre rechtliche Gültigkeit nicht zu gefährden. Laut dieser Regelung sind Mieter verpflichtet, für die Kosten von Kleinreparaturen bis zu einem Betrag von z.Zt. höchstens 150 Euro pro Reparatur aufzukommen. Die spezifischen Ausstattungsteile, auf die sich diese Regelung bezieht, sind vertraglich definiert.
Schönheitsreparaturen:
Um Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu verpflichten, ist eine entsprechende Klausel im Mietvertrag erforderlich. Es ist wichtig, dabei einen aktuellen Mietvertrag (nach 2022) zu verwenden, der keine Fristen für Schönheitsreparaturen enthält, da sonst die Forderung nach solchen Reparaturen als unwirksam angesehen werden kann.
Zahlungsweise und Fälligkeit der Miete:
Es sollte ein konkretes Fälligkeitsdatum für die Miete festgelegt werden, und die Zahlungsmodalitäten sollten vorab mit den Mietenden geklärt werden, um zukünftige Missverständnisse zu vermeiden.
Befristung:
Als Vermieter besteht die Möglichkeit, einen Mietvertrag zeitlich zu begrenzen, sofern Gründe wie Eigenbedarf oder umfangreiche Sanierungsmaßnahmen vorliegen. Sollten diese Gründe für den Zeitmietvertrag nicht existieren oder entfallen, wird die Befristung unwirksam.
Übergabeprotokoll:
Um eine präzise Erfassung des aktuellen Immobilienzustandes im Mietvertrag zu gewährleisten und spätere Kosten sowie Missverständnisse zu vermeiden, ist es ratsam, das Übergabeprotokoll der Wohnung beizufügen, das auch vom Mieter unterschrieben werden sollte.
Unterschrift:
Auch bei Mietverträgen ist, wie bei allen anderen schriftlichen Vereinbarungen, die Unterzeichnung durch beide Parteien erforderlich, um den Abschluss des Vertrags zu bestätigen.
"Es ist immer ratsam, bei der Erstellung eines Mietvertrages “zu” ausführlich zu arbeiten, statt dass Sie etwas vergessen und das in der Zukunft dann bereuen."
Hubert Haas
Buena Hausverwalter
Wer kann einen Mietvertrag erstellen?
Als Vermieter besteht die Möglichkeit, den Mietvertrag selbst zu gestalten. Es wird jedoch oft empfohlen, diese Aufgabe einem Anwalt zu übertragen, um mögliche Missverständnisse zu vermeiden. Der Vorteil dabei ist, dass der Vertrag individuell auf die gesetzlichen Vorschriften und die Anforderungen der Mieter abgestimmt werden kann. Auch Hausverwalter sind Experten in Sachen Mietverträge und bieten eine vertrauenswürdige Quelle für deren Erstellung.
In Deutschland genießen und Mieter durch gesetzliche Regelungen einen besonderen Schutz. Viele Bestimmungen im Mietrecht sind daher zu Gunsten der Mieter ausgerichtet, was vor allem bei Fragen zu Mietkündigung, Schönheitsreparaturen, Mietkautionen und Nebenkosten sichtbar wird. Vermieter finden sich ohne spezifische Vereinbarungen oft in einer schwächeren Position. Deshalb ist es wichtig, vermieterfreundliche Vertragsklauseln zu kennen, die dennoch im gesetzlichen Rahmen bleiben. Solche Klauseln können sich auf Themen wie Kündigungsfristen, Regelungen zur Untermiete oder die Festlegung von Kautionssummen beziehen.
Warum ist ein vermieterfreundlicher Mietvertrag wichtig?
Zusammenfassung
In Deutschland sind Mieter durch das Mietrecht stark geschützt. Vermieter sollten daher vermieterfreundliche, aber gesetzeskonforme Vertragsklauseln nutzen, um ihre Position zu stärken.
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Von Experten.
Arten von Mietverträgen
Neben dem unbefristeten Mietvertrag (Standardmietvertrag), welcher in der Regel auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wird und bei dem die gesetzliche Kündigungsfrist drei bis neun Monate beträgt, existieren noch weitere Formen des Mietvertrages.
Befristeter Mietvertrag
Ein befristeter Mietvertrag endet zu einem bestimmten Zeitpunkt. Eine Befristung des Mietvertrags ist nur aus bestimmten Gründen wie Eigenbedarf oder Sanierungsarbeiten zulässig. Für einen solchen Zeitmietvertrag sind also strenge gesetzliche Regelungen zu beachten.
Unbefristeter Vertrag mit Kündigungsverzicht
Der unbefristete Mietvertrag kann um eine Klausel zu beiderseitigem Kündigungsverzicht ergänzt werden, wobei keine Partei innerhalb des festgelegten Zeitraums kündigen kann. Jedoch darf der Zeitraum maximal vier Jahre ab Vertragsunterzeichnung betragen. Längere Fristen sind rechtlich unzulässig und führen zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel. Für einen solchen Zeitmietvertrag sind also strenge gesetzliche Regelungen zu beachten.
Indexmietvertrag
In einem Indexmietvertrag wird die Miete anhand des vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Preisindex für die Lebenshaltung privater Haushalte angepasst. Die Anpassung der Mietkosten erfolgt jährlich gemäß der aktuellen Inflationsrate, wodurch die Miete entweder steigen oder fallen kann.
Staffelmietvertrag
Bei Staffelmietverträgen vereinbaren Vermieter und Mieter schon im Voraus jährliche Mietsteigerungen. Falls der Vertrag nach dem Start der Mietpreisbremse unterzeichnet wurde, muss die erhöhte Miete innerhalb der Grenzen der ortsüblichen Vergleichsmiete bleiben. Ist dies nicht der Fall, kann die Staffelmiete diese überschreiten und die Kappungsgrenze ist nicht anwendbar. Ein Vorteil für den Mieter ist, dass er sich schon bei Vertragsbeginn auf zukünftige Mieterhöhungen einstellen kann.
Untermietvertrag
Zwischen Vermieter und Untermieter besteht kein direktes Vertragsverhältnis. Allerdings darf der Mieter, sofern der Vermieter zustimmt, die Wohnung untervermieten und muss dafür einen Untermietvertrag aufsetzen.
WG Mietvertrag
Für die Vermietung einer Wohngemeinschaft (WG) wird ein spezifischer WG-Mietvertrag benötigt. Vermieter bevorzugen oft die Vermietung an Studenten, was jedoch eine sorgfältige Vertragsgestaltung erfordert. Dabei sind wichtige Aspekte zu beachten. Informieren Sie sich hier über den WG-Mietvertrag.
Pflichten innerhalb eines Mietvertrages
Vermieter:
Laut §535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist es die Aufgabe der Vermieter die Wohnung (oder jeglichen anderen Mietgegenstand) während der vereinbarten Mietzeit der Mieter zur Verfügung zu stellen und sicherzustellen, dass diese den vereinbarten Nutzungsbedingungen entspricht. Für eine Wohnung heißt das, dass sie bewohnbar sein muss. Nachdem das Mietverhältnis begonnen hat, muss der Vermieter gewährleisten, dass die Wohnung weiterhin in diesem bewohnbaren Zustand erhalten bleibt, gemäß §535 Absatz 1 BGB.
Dies bedeutet, dass der Vermieter gesetzlich dazu verpflichtet ist, sich um die Instandhaltung und die Reparatur eventueller Schäden in der Wohnung zu kümmern.
Mieter:
Im Austausch dafür ist es die Pflicht der Mieter, die vereinbarte Miete zu entrichten (§535 Abs. 2 BGB) und am Ende des Mietverhältnisses die Wohnung in ihrem ursprünglichen Zustand zurückzugeben und sie zu verlassen, wie in §546 Abs. 1 BGB festgelegt. Bei verzögerter Rückgabe der Wohnung ist der Mieter verpflichtet, weiterhin Miete zu zahlen, wie in §546a BGB beschrieben.
Was dürfen Vermieter nicht?
Neben all den Pflichten die als Vermieter zu beachten sind, gibt es gewisse Punkte, die einer Vermietung untersagt sind, dazu zählen:
Vermieter dürfen Mietverhältnisse nicht ohne triftigen Grund beenden. Eine Kündigung ist nur bei schwerwiegenden Verstößen oder unter bestimmten Bedingungen wie regelmäßigem Zahlungsverzug oder Eigenbedarf möglich.
Vermieter dürfen ohne Zustimmung der Mieter die Wohnung nicht betreten.
Bei Zahlungsverzug der Mieter dürfen Vermieter die Heizung, Strom und Wasser nicht abstellen. Eine Ausnahme bildet die Situation nach einer Räumungsklage.
Untervermietung kann nicht generell verboten werden, Vermieter müssen jedoch darüber informiert werden. Es bestehen Ausnahmen, z.B. Untervermietung an enge Angehörige oder vorübergehende Zimmervermietung durch die Mieter.
"Sollten Sie dennoch einen dieser Punkte in Ihrem Mietvertrag mit unterbringen, gehen Sie das Risiko ein, sich rechtlich angreifbar zu machen!"
Matthias Möller
Immobilienanwalt
Mietvertrag: Mündlich, auf Papier oder digital?
In der Regel ist es empfehlenswert, einen Mietvertrag schriftlich zu fixieren, auch wenn es gesetzlich nicht unbedingt vorgeschrieben ist. Eine mündliche Zusage zwischen Vermieter und Mieter hat ebenfalls rechtliche Gültigkeit. Bei einer solchen Vereinbarung gelten die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) für das Mietverhältnis. Obwohl diese gesetzlichen Bestimmungen ausreichen, bringt eine mündliche Vereinbarung, besonders bei zusätzlichen Absprachen, ein höheres Risiko bezüglich der Rechtssicherheit mit sich.
Bei der Erstellung von Mietverträgen ist es ratsam, flexible digitale Verträge anstatt fester PDF-Formulare zu verwenden. Diese digitalen Verträge, die als Cloud-Anwendungen laufen, ermöglichen ständige Verbesserungen und Updates, um so stets den aktuellen rechtlichen Anforderungen zu entsprechen und alle notwendigen Informationen festzuhalten. Die endgültigen Mietverträge lassen sich online ausfüllen und können dann für die Dokumentation als PDF heruntergeladen, gespeichert, ausgedruckt und archiviert werden.
Zusammenfassung
Es ist empfehlenswert, Mietverträge schriftlich zu fixieren und flexible digitale Verträge zu nutzen, da mündliche Vereinbarungen trotz ihrer rechtlichen Gültigkeit ein höheres Risiko in Bezug auf Rechtssicherheit darstellen.
Worauf sollte man bei der Erstellung des Mietvertrages besonders achten?
Sollte sich ein Eigentümer dazu entscheiden, seinen Mietvertrag selber zu verfassen, ist es umso wichtiger auf die korrekte Form zu achten. Vermieter sollten daher die folgenden Punkte ausführlich berücksichtigen, um einen vermieterfreundlichen Mietvertrag zu gestalten:
Richtige Formulierung der Klauseln
Wenn die Klauseln nicht korrekt formuliert sind, können im schlimmsten Fall ganze Abschnitte des Mietvertrags ungültig sein.
Miete angemessen bestimmen
Um Konflikte zu vermeiden, ist es wichtig, die örtlichen Bestimmungen und den Mietspiegel der Umgebung zu berücksichtigen.
Überprüfung der Aktualität
Aufgrund häufiger Änderungen in den gesetzlichen Bestimmungen für Mietverträge ist es wichtig, sicherzustellen, dass Vorlagen für Mietverträge stets der neuesten Rechtslage entsprechen.
Alle Parteien im Vertrag benennen und zur Unterschrift auffordern
Unabhängig ob Ehepaar, Lebensgefährten oder einer anderen Wohnkonstellation. Es ist in jedem Fall ratsam, dass alle Parteien im Vertrag aufgeführt und zur Unterschrift gebeten werden. Dies gilt ebenso für die Vermieterseite. Auf diese Weise werden klare Verhältnisse geschaffen, um möglichen Unstimmigkeiten oder Konflikten zwischen Mietern und Vermietern vorzubeugen.
Wohnfläche genau angeben
Wenn die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche um mehr als zehn Prozent von der wirklichen Größe abweicht, kann es zu Problemen kommen. In solch einem Fall ist es für Mieter möglich, die Miete entsprechend zu reduzieren.
Befristetes Mietverhältnis richtig begründen
Es gibt nur unter strengen Bedingungen die Möglichkeit, einen Mietvertrag mit einer Befristung zu vereinbaren. In diesem Fall ist es entscheidend, die Gründe für die Befristung genau anzugeben. Sollte dies nicht geschehen, könnte der Mieter ein Recht auf eine unbefristete Nutzung einfordern.
Schriftliche Form
Obwohl mündliche Vereinbarungen von Mietverträgen rechtskräftig sein können, ist es empfehlenswert, diese schriftlich festzuhalten. Dies erleichtert die Beweisführung im Falle von Konflikten.
Ungültige Klauseln vermeiden
Häufig sorgen Klauseln beispielsweise bezüglich Schönheitsreparaturen und Renovierungen für Auseinandersetzungen, und später zeigt sich oft, dass diese nicht gültig sind.
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