Hubert Haas
Leiter Hausverwaltung
Buena Berlin
Erfahrener Immobilienverwalter in Berlin mit über 20 Jahren Erfahrung.
Lilia Pitz
Leiterin Hausverwaltung
Buena Köln
Erfahrene Immobilienverwalterin in Köln mit über 7 Jahren Erfahrung.
Sondereigentumsverwaltungen - ein oft unterschätzter Schlüssel zur Wertsteigerung Ihrer Immobilie. Für Wohnungseigentümer ist es entscheidend, die Unterschiede zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu verstehen. Eine professionelle Verwaltung und fundierte Beratung können Ihnen helfen, die Effizienz zu steigern und Kosten gerecht zu verteilen. Erfahren Sie in diesem Artikel, wie Sie das volle Potenzial Ihrer Immobilie ausschöpfen und ihren Wert langfristig erhalten können.
Was ist Sondereigentum?
Sobald eine Immobilie in mehrere Eigentumswohnungen unterteilt wird und diese Wohnungen von verschiedenen Eigentümern zusammen besessen werden, entsteht eine Wohneigentümergemeinschaft (WEG), welche ausschließlich für Gemeinschaftseigentum zuständig ist. Das sogenannte Sondereigentum umfasst dagegen:
sämtliche Innenräume der Wohnung (tragende Wände sind davon ausgeschlossen)
Sanitäranlagen (Abwasserleitung ist davon ausgeschlossen)
Bodenbeläge und Innentüren
nichttragende Innenwände
Wandbeläge
zur Wohnung gehörende Keller-, Dach- und Lagerräume
Als Sondereigentum wird demnach die vollständige Eigentumswohnung an sich bezeichnet und behandelt. Während in der Regel für eine WEG eine Hausverwaltung eingesetzt wird, deren Hauptaufgabe die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums darstellt, sind die Eigentümer selbst für die Instandhaltung ihrer Wohnungen verantwortlich.
Jeder Besitzer einer Eigentumswohnung hat damit das Recht, mit seinem Eigentum zu tun, was immer er möchte, sei es selbst darin zu wohnen, es zu vermieten, zu verpachten oder auf eine andere Weise zu nutzen (solange keine gesetzlichen Regelungen dem entgegenstehen).
Die einzige Einschränkung dieses Rechts besteht darin, dass alle Wohnungseigentümer verpflichtet sind, sich an die Abmachungen und Entscheidungen der Gemeinschaft zu halten. Dies beinhaltet, dass der Sondereigentümer bei der Nutzung seines Eigentums darauf achten muss, Störungen für andere Wohnungseigentümer so weit wie möglich zu vermeiden.
"Auch wenn Sie Teil einer WEG mit dazugehöriger Verwaltung sind, liegt es in Ihrer Verantwortung, sich selbstständig um Ihr Sondereigentum zu kümmern oder andernfalls eine für Sie passende Verwaltung zu finden."
Hubert Haas
Buena Hausverwalter
Zusammenfassung
Sondereigentum umfasst alle Räume und Einrichtungen einer Eigentumswohnung, die dem Eigentümer zur selbständigen Nutzung und Verwaltung zustehen, wobei er verpflichtet ist, Störungen für andere Wohnungseigentümer zu vermeiden und die Abmachungen der Gemeinschaft zu respektieren.
Welche Aufgaben übernimmt die Sondereigentumsverwaltung?
Eine Sondereigentumsverwaltung fungiert als Mittelsmann zwischen Eigentümer und Mieter und ist ausschließlich für Eigentumswohnungen innerhalb einer WEG zuständig. Dabei wird die Verwaltung individuell von einem Eigentümer beauftragt und vertritt bis zum Ende der Vertragslaufzeit ausschließlich dessen Interessen. Es ist also ein klarer Unterschied zur WEG-Verwaltung zu erkennen, bei der sich stattdessen um das Gemeinwohl der gesamten Wohneigentümergemeinschaft gekümmert wird.
Die Aufgabenverteilung innerhalb einer SEV-Verwaltung kann vollkommen verschieden ausfallen, da es keine eindeutigen gesetzlichen Vorgaben gibt. Stattdessen werden die Aufgaben individuell mit der jeweiligen Hausverwaltung abgesprochen. Zu den möglichen Aufgaben zählen unter anderem:
Kommunikation
Sämtlicher Schriftwechsel mit Mietern
das Gemeinschaftseigentum betreffende Schadensmeldungen an WEGVerwaltung
Erarbeiten von Auswertungen und darauf basierenden Empfehlungen für den Eigentümer
bei Bedarf Abmahnungen im Interesse des Eigentümers
Organisation
Vorbereiten und Abschließen der Mietverträge
Mietersuche und Wohnungsbesichtigungen
Organisation und Begleitung bei Wohnungsräumung
Überprüfung der Mietanträge und Empfehlung an den Vermieter
Organisation und Durchführung der Wohnungsübergabe und Erstellung des Übergabeprotokolls
Ausstellen von Wohnungsgeberbestätigungen
Verwaltung der Mietkaution
Prüfung der Bonität der Interessenten
Verwaltung
Kontrolle des Mieteingangs, bei Bedarf Forderungsmanagement
Mietanpassungen, beispielsweise nach Modernisierungsmaßnahmen
Verwalten des Mietkontos
Kostenoptimierung
Rechnungsprüfung
Überwachen des Zustandes der vermieteten Wohnung
Abnehmen der jeweiligen Dienstleistung
Bezahlung der an den Vermieter gerichteten Rechnungen
Gewährleistung der Einhaltung gesetzlicher Auflagen
bei Bedarf Veranlassung von Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen
Erstellen und Versenden der Nebenkostenabrechnungen auf Basis der WEG Abrechnung
Erfassen der Zählerstände bei Mieterwechsel
Führen einer umfassenden Dokumentation zur Wohnung
Wenn ein Eigentümer Sondereigentum an einer Wohnung erwirbt, kann eine professionelle Sondereigentumsverwaltung viele mit der Vermietung verbundene Aufgaben übernehmen, vorausgesetzt, es besteht eine belastbare Vertrauensbasis.
"Es ist ratsam, den Vertrag über die Sondereigentumsverwaltung explizit auf die Leistungen zuzuschneiden, die die Verwaltung tatsächlich erbringen soll. Hierbei haben Sie als Eigentümer freie Hand."
Hubert Haas
Buena Hausverwalter
Zusammenfassung
Eine Sondereigentumsverwaltung kümmert sich im Auftrag eines Eigentümers um die Verwaltung von Eigentumswohnungen innerhalb einer WEG und vertritt dabei ausschließlich deren Interessen. Die Aufgaben werden individuell mit der Hausverwaltung abgestimmt und können unter anderem Kommunikation mit Mietern, Organisation der Vermietung und Verwaltung der Mietzahlungen umfassen.
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Von Experten.
Welche Vorteile ergeben sich durch eine professionelle Hausverwaltung bei einer SEV
Die Vermietung und Betreuung einer Eigentumswohnung fällt in den Verantwortungsbereich des Eigentümers und gehört somit nicht in die Verantwortung der Eigentümergemeinschaft. Somit dürfen Aufgaben, die innerhalb der Wohnung anfallen, nicht im Rahmen der WEG-Verwaltung erledigt werden.
Da die Vermietung neben mehreren Rechten auch eine Vielzahl von gesetzlichen Pflichten und Vorschriften mit sich bringt, bietet die professionelle Verwaltung von Sondereigentum dem Eigentümer eine umfangreiche Sicherheit zu allen anstehenden Themen. Andernfalls müsste sich der Eigentümer tiefgehend mit der Thematik der Hausverwaltung auseinandersetzen und wäre bei jeglichen Problemen der direkte Ansprechpartner für den Mieter.
Eine Sondereigentumsverwaltung übernimmt somit alle anfallenden Aufgaben des Eigentümers und fungiert als Mittelsmann zwischen den einzelnen Parteien. Auch wenn es freiwillig ist, als Eigentümer einer Wohnung eine Verwaltung zu beauftragen, ist es nur zu empfehlen, professionelle Unterstützung mit an Board zu holen.
Kosten der Sondereigentumsverwaltung
Die Kosten für die Sondereigentumsverwaltung hängen von verschiedenen Faktoren ab:
Größe der Immobilie
Zustand der Immobilie
dem Leistungsumfang der Verwaltung
individuellen Vereinbarungen mit dem Eigentümer
Im Schnitt kann man mit monatlichen Nettokosten von etwa 25 bis 50 Euro pro Wohnung rechnen. Es existieren jedoch alternative Modelle, die sich nach der Höhe der Kaltmiete richten, wobei der Durchschnitt dann bei circa 5 % der eingenommenen Kaltmiete liegt.
Sind die Kosten auf die Mieter umlegbar?
Die Kosten für die Verwaltung von Immobilien können normalerweise nicht auf die Mieter umgelegt werden. Eine Ausnahme besteht allerdings, wenn im Mietvertrag bereits festgehalten wurde, dass Mieter einen Teil der Verwaltungskosten tragen.
Unterschied zwischen Sondereigentum und Sondereigentumsrecht
In Wohnkomplexen gibt es oft Gemeinschaftseigentum, das zwar allen gehört, aber nur von einem einzelnen Eigentümer genutzt werden kann. Beispiele können ein Parkplatz oder eine Gartenfläche dienen, die im Besitz aller sind, aber nur einer nutzen darf.
Diese besondere Nutzungserlaubnis wird rechtlich als Sondernutzungsrecht bezeichnet. Es erlaubt einem oder mehreren Teileigentümern die exklusive Nutzung eines spezifischen Bereichs des Gemeinschaftseigentums, während andere Mitglieder von der Nutzung ausgeschlossen sind, obwohl es sich um gemeinschaftliches Eigentum handelt.
Damit ein Sondernutzungsrecht gültig eingerichtet werden kann, muss es genau definiert sein und in der Teilungserklärung der WEG erwähnt werden. Dies stellt sicher, dass eindeutig festgelegt ist, welche Teile des Gemeinschaftseigentums davon betroffen sind und welche nicht. Zudem ist es notwendig, dass alle Wohnungseigentümer einer Vereinbarung zur Einräumung des Sondernutzungsrechts zustimmen.
Zusammenfassung
Ein Sondernutzungsrecht erlaubt einem oder mehreren Teileigentümern die exklusive Nutzung eines spezifischen Bereichs des Gemeinschaftseigentums, obwohl es allen gehört, und erfordert die Zustimmung aller Wohnungseigentümer sowie eine genaue Definition der betroffenen Bereiche.
Weiteres zu SEVs und “Buena”
Obwohl das Sondereigentum ein zentraler Begriff im WEG-Recht ist, herrscht bei vielen Wohnungseigentümern oft Unklarheit über deren genaue Bedeutung und Umfang. Grundsätzlich umfasst das Sondereigentum die Teile eines Gebäudes oder Grundstücks, die ausschließlich einzelnen Wohnungseigentümern zur Nutzung vorbehalten sind, ohne dass hierfür ein Sondernutzungsrecht gewährt wurde. Welche Bereiche der Wohnanlage als Sondereigentum gelten, wird in der Teilungserklärung festgelegt.
Die Zuordnung zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ist entscheidend für die Kostenverteilung innerhalb der WEG. Eine Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum und umgekehrt ist dabei zwar möglich, jedoch ziemlich kompliziert und kostspielig.
Um eine ideale Verwaltung für eine Immobilie zu gewährleisten, bietet Buena daher eine vollständige Beratung durch eine Vielzahl von Spezialisten. Somit ist es kein Problem, individuell die Bedürfnisse eines jeden Eigentümers herauszufinden und vollständig abzudecken.
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