Hubert Haas
Leiter Hausverwaltung
Buena Berlin
Erfahrener Immobilienverwalter in Berlin mit über 20 Jahren Erfahrung.
Lilia Pitz
Leiterin Hausverwaltung
Buena Köln
Erfahrene Immobilienverwalterin in Köln mit über 7 Jahren Erfahrung.
Was ist eine Mietkaution und wofür ist sie da?
Zu Beginn eines Mietverhältnisses zahlt der Mieter eine Mietkaution an den Vermieter, die als Sicherheit für eventuelle Mietschäden dient. Diese Kaution darf die Höhe von drei Nettokaltmieten nicht überschreiten. Es liegt im Ermessen der Vermieter, die Kaution zu fordern, obwohl es keine Pflicht ist. Daher enthalten die meisten Mietverträge Klauseln, die Details wie den Betrag der Kaution und die Modalitäten für die Überweisung festlegen. In der Regel wird die Kaution nach dem Ende des Mietverhältnisses relevant, da zu diesem Zeitpunkt überprüft wird, ob der Mieter die Wohnung sorgfältig behandelt hat und alle finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter erfüllt sind.
Zusammenfassung
Umfang der Mietkaution
Das Gesetz bestimmt die zulässige Höhe der Mietkaution, welche nicht mehr als drei Nettokaltmieten betragen darf. Es ist wichtig, dass die genaue Summe der Kaution im Mietvertrag vermerkt wird, um Berechnungsfehler zu vermeiden. Der Mieter ist zudem gemäß § 551 BGB berechtigt, die Kaution in drei gleich großen Monatsraten zu entrichten, wobei die Zahlung mit dem Start des Mietverhältnisses beginnt.
Beispiel
Wenn ein Vermieter eine Kaution verlangt, die mehr als drei Nettokaltmieten beträgt, ist der Mieter nicht verpflichtet, den überhöhten Betrag zu zahlen. Sollte der Mieter bereits mehr als das Erlaubte gezahlt haben, hat er das Recht, den überschüssigen Betrag zurückzufordern. Im Falle einer Bürgschaft, wenn der festgelegte Betrag auf der Bürgschaftsurkunde die Grenze von drei Nettokaltmieten übersteigt, ist diese nicht gültig. Die Sicherheitsleistung ist ausschließlich bis zur Höhe der erlaubten drei Nettokaltmieten geschützt. Selbst wenn ein Mietvertrag einen Festpreis inklusive Nebenkosten vorsieht, basiert die Berechnung der Mietkaution weiterhin auf dem Betrag von drei Kaltmieten. Der Vermieter muss den geschätzten Betrag für die Nebenkosten abziehen und die tatsächliche Kaltmiete im Vertrag angeben.
Obwohl der Vermieter das Recht besitzt, die Miete unter bestimmten Voraussetzungen zu erhöhen, ändert sich die Höhe der Mietkaution nicht und bleibt wie beim Abschluss des Mietvertrags festgelegt. Falls der Mietvertrag eine abweichende Regelung enthält, ist diese nicht gültig.
Eine Ausnahme von der Regel für die höchstzulässige Mietkaution besteht, wenn eine höhere Kaution freiwillig angeboten wird, ist diese gültig und kann vom Vermieter im Falle eines Schadens vollständig in Anspruch genommen werden. Ein typisches Beispiel hierfür ist, wenn der Mieter ein Auszubildender oder Student ist und möglicherweise aufgrund seines geringen oder fehlenden Einkommens die Wohnung sonst nicht erhalten könnte. Wenn in solchen Fällen die Eltern oder Angehörige eine Bürgschaft über die maximale Kautionssumme hinaus anbieten, ist dies erlaubt.
Zusammenfassung
Finanzierung der Mietkaution: Welche Arten gibt es?
Die häufigste Methode, die Mietkaution an den Vermieter zu zahlen, ist die Barkaution. Entgegen der Bezeichnung ist es jedoch nicht notwendig, das Geld physisch zu übergeben, eine Überweisung ist ebenso möglich. Der Vermieter muss das Geld in dem Fall spezifisch als Mietkaution verwenden, beispielsweise indem es auf einem speziellen Mietkautionskonto angelegt wird, welches von seinen anderen Konten getrennt ist.
"Die Barkaution ist übrigens die Kaution der Wahl für den Vermieter. Wir empfehlen jedem Vermieter, nur Barkautionen zu akzeptieren."
Hubert Haas
Buena Hausverwalter
Bei begrenzten finanziellen Mitteln kann es für Mieter eine gute Idee sein, die Mietkaution zu finanzieren. Wenn nach der Bezahlung der Kaution nur wenige Tage bis zum nächsten Einkommen auf dem Konto verbleiben, könnte der Dispokredit (genehmigte Kontoüberziehung) eine mögliche Lösung sein.
Eine Finanzierungsmöglichkeit besteht darin, einen Privatkredit in Anspruch zu nehmen. Dabei können die Laufzeit und die Höhe der monatlichen Raten individuell festgelegt werden. In einem solchen Szenario würde das Geld innerhalb weniger Tage auf dem Konto verfügbar sein.
Falls die Zahlung der Mietsicherheit über eine Bank nicht möglich ist, besteht die Alternative, eine Mietkautionsbürgschaft, auch bekannt als Mietkautionsversicherung, zu beantragen. Dabei verpflichtet sich eine dritte Partei, die Bürgin oder der Bürge, im Auftrag die Kaution zu zahlen. Üblicherweise übernehmen Familienangehörige diese Verpflichtung, oft sind es die Eltern, die für ihre Kinder bürgen.
Falls in der Familie niemand als Bürgin oder Bürge zur Verfügung steht, können Kautionskassen eine alternative Lösung darstellen. Diese übernehmen die Zahlung der Kaution an den Vermieter oder die Vermieterin gegen eine jährliche Gebühr. Bei einer Mietkaution von 2.000 Euro belaufen sich die Gebühren auf etwa 80 bis 150 Euro jährlich.
Zusammenfassung
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Nichtzahlung
Vermieter haben das Recht, von ihren Mietern eine Mietkaution zu fordern. Sollten die Mieter dem nicht nachkommen, besteht im Extremfall die Möglichkeit einer unverzüglichen außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Bedingungen für eine sofortige Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution sind:
dass die Zahlung einer Kaution im Mietvertrag ausdrücklich festgelegt wurde
der Mieter sollte mindestens zwei Monatskaltmieten bei der Kaution im Verzug sein
der Kündigungsgrund muss explizit im Kündigungsschreiben aufgeführt sein
Wenn der Mieter die Mietkaution nachträglich bezahlt, könnte dies in einigen Fällen dazu führen, dass die Kündigung unwirksam wird
Zusammenfassung
Wann behält der Vermieter die Kaution (oder einen Teil davon)?
In den meisten Situationen verlaufen Mietverhältnisse über Jahre hinweg ohne jegliche Schwierigkeiten. Der Mieter überweist pünktlich die Miete und der Vermieter hält die Wohnung in einem angemessenen Zustand.
Es kann jedoch vorkommen, dass der Mieter ausstehende Rechnungen nicht zahlen kann oder will. Solche Konflikte entstehen oft am Ende des Mietverhältnisses und führen zu unerwünschten Auseinandersetzungen. Wenn der Mieter gültige Ansprüche des Vermieters nicht begleicht, bekommt er seine Kaution beim Auszug nicht zurück. Dadurch kann der Vermieter seinen finanziellen Verlust minimieren. Die üblichen Gründe für das Einbehalten der Kaution sind:
Rückstand bei der Mietzahlung (Nettokaltmiete)
Rückstand bei der Zahlung der Nebenkosten (Betriebskosten)
Verursachung von Schäden am Wohnraum durch unsachgemäßen Umgang, die nun vom Vermieter repariert werden müssen
Nichterfüllung der vereinbarten Schönheitsreparaturen vor dem Auszug
Grundsätzlich gibt es keine gesetzlich festgelegten Fristen für die Rückgabe der Mietkaution. Allerdings sollten Vermieter in der Regel Ansprüche auf Schadensersatz innerhalb von sechs Monaten geltend machen, falls die Wohnung nicht im abgesprochenen Zustand übergeben wird. Sollten allerdings berechtigte Forderungen des Vermieters vom Mieter nicht erfüllt werden, kann der Vermieter die Kaution solange einbehalten, bis alle Umstände geklärt sind. Deshalb sollten Mieter darauf achten, die Wohnung gemäß den Vereinbarungen zu renovieren und ausstehende Zahlungen rechtzeitig zu leisten.
Wenn ein Mieter Probleme mit seinem Vermieter bezüglich der teilweisen oder kompletten Nicht-Rückzahlung der Kaution hat, ist meistens Hilfe nötig. Er kann sich an einen örtlichen Mieterverein oder an eine Rechtsanwaltskanzlei wenden, die auf Mietrecht spezialisiert ist. Allerdings sollte er sich vorab über die anfallenden Kosten informieren. Mieter mit einer Rechtsschutzversicherung sollten zudem prüfen, ob und in welchem Umfang ihre Versicherung die Kosten für einen Rechtsstreit um die Kautions abdeckt.
"Auch verjährte Forderungen kann man mit der Mietkaution verrechnen. Bei der Forderung muss es sich aber um Zahlungsansprüche handeln. Sollten Sie sich unsicher sein, was in Ihrem Fall damit abgedeckt ist, melden Sie sich gerne bei mir!"
Hubert Haas
Buena Hausverwalter
Zusammenfassung
Was passiert mit der Mietkaution (zinsen)
Laut dem deutschen Mietrecht müssen Vermieter die Kaution nach § 551 Abs. 3 BGB treuhänderisch anlegen.
Voraussetzungen für das anlegen der Mietkaution sind:
Sie wird klar vom restlichen Vermögen des Vermieters getrennt und sicher vor Insolvenz auf einem Kautionskonto oder in einem Sparbuch für Mietkautionen angelegt.
Sie sollte in einer Bank zu dem normalen Zinssatz für Sparguthaben mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten angelegt werden
Mieter können die Kaution direkt an ihre Vermieter überweisen, welche den Betrag dann auf einem speziellen Kautionskonto anlegen. Alternativ kann die Mieterseite auch selbst den Betrag auf einem Sparbuch oder einem Kautionskonto einzahlen und es zugunsten der Vermieter verpfänden.
Die Zinserträge aus der Mietkaution gehören dem Mieter und werden zur Gesamtsumme der Kaution hinzugerechnet. Der Mieter muss jedoch den Zinsabschlag versteuern. Er erhält darüber eine Steuerbescheinigung, die er bei seiner Einkommensteuer geltend machen kann. Es ist Pflicht des Vermieters, den Mieter regelmäßig über den aktuellen Zinsertrag zu informieren, was für den Vermieter einen zusätzlichen Aufwand darstellt, dies kann bei Bedarf auch eine Hausverwaltung übernehmen.
Der Mieter hat das Recht, einen Beleg dafür zu fordern, dass der Vermieter die Kaution entsprechend den gesetzlichen Vorschriften verzinst und sie getrennt von seinem Privatvermögen auf einem separaten Konto geführt hat.
Zusammenfassung
Arten die Mietkaution anzulegen
Treuhandkonto: Der Vermieter richtet ein Konto im Namen des Mieters ein, auf dem die Kaution für die Dauer des Mietvertrags sicher aufbewahrt wird. Nach dem Mietende wird das Geld dem Mieter zurückgegeben.
Sparbuch: Ein verpfändetes Sparbuch wird mit der Bank des Mieters verbunden. Der Mieter kann sein eigenes Kautionskonto eröffnen, muss jedoch mit niedrigen Zinsen rechnen. Er eröffnet ein Sparbuch auf seinen Namen und verpfändet dieses als Sicherheit an den Vermieter.
Bausparvertrag: Auch Bausparverträge können als Sicherheit für die Miete dienen. Wichtig ist, dass im Falle eines Schadens ein Teil der Summe unter bestimmten Bedingungen ausgezahlt werden kann.
Mietkautionsdepot: Mit Zustimmung von Vermieter und Mieter kann die Kaution in einem Depot für Mietkautionen hinterlegt werden. Diese Anlageform ist sicher und stabil, da sie weniger anfällig für Marktschwankungen ist, bringt aber zusätzliche Kosten für Gebühren und Steuern mit sich.
Tagesanleihe: Eine Tagesanleihe wird vom Mieter auf seinen Namen gekauft und als Schuldbuchkonto geführt, das er dann dem Vermieter als Sicherheit überlässt, ohne Zusatzkosten.
Vorsicht vor Betrug!
Es ist ratsam, niemals eine Kaution vor dem Unterzeichnen eines Mietvertrages zu entrichten. Trotz der Herausforderung, eine attraktive und preiswerte Wohnung in einer guten Lage zu finden, sollte Vorsicht geboten sein. Es gibt Betrüger, die nicht existierende Wohnungen zu einem günstigen Preis anbieten und dabei verlangen, dass die Kaution vorab bezahlt wird. Egal wie verführerisch das Angebot erscheinen mag oder wie überzeugend die Erklärung klingt, die Kaution sollte erst nach dem Vertragsabschluss gezahlt werden. Oft ist es nämlich so, dass Geld, das einmal verloren gegangen ist, schwer wiederbeschafft werden kann.
Zusammenfassung
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